Dachgeschoßausbau, Dachbodenausbau und Dachwohnung bauen mit Checkliste

In unserem Büro melden sich immer wieder Interessenten, die einen Dachgeschoßausbau zu Wohnzwecken vornehmen möchten. Oftmals ist es so, dass ein sogenannter „Dachrohling“ zu diesem Zweck gekauft werden soll. Bei einem „Dachrohling“ handelt es sich um einen leeren, ungenutzten Dachboden (Sehen Sie hier die Definition). Dieser Artikel befasst sich damit, worauf man beim Kauf und bei der späteren Planung achten sollte. Wir stellen Ihnen am ende des Artikels eine Checkliste zur Verfügung, die Sie sich ausdrucken können. Die hier gegebenen Hinweise sind als Anregungen zu verstehen, sie sind nicht vollständig und sicher auch nicht allgemeingültig. Die Anwendung der Hinweise erfolgt daher in eigner Verantwortung des Lesers bzw. Nutzers. Bestimmte Fragen sollten Sie mit einer Juristin/einem Jurist klären.

Objektsuche – Dachgeschoßausbau

Sicherlich hängt das Gefallen eines geeigneten Objektes mit Dachboden von den persönlichen Neigungen und Ansprüchen ab. Jedoch kann schon im Voraus darauf geachtet werden, dass eine genügende Infrastruktur vorhanden ist und auch Bautätigkeit überhaupt möglich ist. Wenn ein Kran notwendig ist, aber die Zufahrtsstraße nur für Fahrzeuge unter 2 Tonnen befahrbar ist, so kann das zum Problem für Sie werden! denken Sie daran, dass Anlieferungen erfolgen müssen und auch eine Baustelleneinrichtung notwendig ist. Eine weitere Frage ist, ob die Eigentumsverhältnisse geklärt sind.

Vor dem Kauf

Vor dem Kauf sollten Sie alle Voraussetzungen und Gegebenheiten checken. Besorgen Sie sich Bestandspläne oder lassen Sie sich welche anfertigen. Liegt bereits eine gültige Baugenehmigung für den Dachgeschoßausbau vor? Wenn nicht, fragen Sie mit Ihren Vorstellungen beim Bauamt an. Nehmen Sie auch Kontakt zu einer Architektin/einem Architekt auf und besuchen Sie das Objekt mit einer Sachverständigen/einem Sachverständigen für Holzschutz. Es gilt zu klären, ob augenscheinliche Schäden vorliegen. Sind im Dachgeschoss oder von außen Hinweise auf Gefahrenstoffe festzustellen? Wenn bereits Gutachten vorliegen, prüfen Sie nach Möglichkeit die Aktualität (nicht älter als 1 Jahr i.d.R.) und ob es sich um zertifizierte Verfasser des Gutachtens handelt. In der von uns erstellten Checkliste sind noch mehr Punkte aufgeführt. Wichtig ist für Sie auch, ob Sie eine Baugenehmigung benötigen und ob sowie in welchem Zeitrahmen Sie diese erlangen können.

leerer alter Dachboden mit Dachkonstruktion aus Holz. Dielenboden.
Ansicht eines Dachgeschosses

Zum Kauf des Dachrohlings

Holen Sie sich auf jeden Fall rechtlichen Rat von einer Rechtsanwältin/einem Rechtsanwalt vor dem Kauf ein! Achten Sie darauf, dass technische Zusicherungen im Kaufvertrag berücksichtigt werden, darum müssen Sie sich als Kaufinteressent kümmern. Überlegen Sie sich auch, an welche Voraussetzungen technischer Art (Beräumungen, Gutachten etc.) die Zahlungen und der Kauf geknüpft sein sollen und besprechen Sie dies mit Ihrer Rechtsanwältin/Ihrem Rechtsanwalt. Klären Sie das Zugangsrecht in der Kaufphase, um Vorbereitungen für Ihre Ausbaumaßnahmen vornehmen zu können.

Vorbereitung des Dachausbaus

Veranlassen Sie spätestens jetzt ein Bestandsaufmaß und ein Holzschutzgutachten und bedenken Sie, dass beides individuelle Leistungen sind und eine Bearbeitungszeit von mindestens zwei Monaten beanspruchen. Aus dem Holzschutzgutachten sollten für Sie möglichst genaue Sanierungsempfehlungen hervorgehen. Hier finden Sie Informationen zu unseren Leistungen. Beauftragen Sie auch die Planer (Architektin/Architekt), um die Voraussetzungen für Ihren Dachgeschoßausbau zu erlangen. Es ist sicher auch von Vorteil für Ihre Vorhaben, zu Fachfirmen frühzeitig Kontakt aufzunehmen; zumeist betrifft dies Firmen der Gewerke Heizung/Lüftung/Sanitär, Maurerarbeiten und Bauhauptgewerbe, Zimmerer und Holzschutzarbeiten (für die bekämpfenden Holzschutzarbeiten ist ein Zertifikat gem. DIN 68800 erforderlich – erkundigen Sie sich danach!), Trockenbau, Bodenbelags- und Fliesenarbeiten usw. Wenn alte Dämmungen im Dachgeschoss vorhanden sind und diese Gefahrenstoffe darstellen, muß zudem eine Schadstoffsanierung erfolgen. Sie sollten sich auch hier nur Firmen mit entsprechenden Zertifikaten (Zertifikat Tätigkeiten mit Gebäudeschadstoffen nach DGUV 101-004) suchen.

Die Gutachten, die Sie vorher beauftragt hatten, sollten außerdem Aufschluß über weitere spezifische Notwendigkeiten geben.

Checkliste Dachgeschoßausbau

Wir haben Ihnen die wichtigsten Punkte in einer Liste zum kostenlosen Download und zum Ausdrucken zusammengestellt. Sie sollten jedoch bedenken, dass diese Liste nicht vollständig sein kann und auf Ihre individuellen Anforderungen angepasst werden muß.

Warum Holzschutzgutachten in Großstädten wie Berlin so wichtig? (Holzschutzgutachten Berlin)

Warum Holzschutzgutachten in Großstädten wie Berlin so wichtig?

Immer wieder erlebe ich in meiner täglichen Praxis, dass von Hausverwaltungen, Eigentümern und Ingenieuren die Notwendigkeit eines Holzschutzgutachtens nicht erkannt wird – und gerade in Großstädten wie Berlin und Hamburg sowie in Ballungsgebieten, jedoch nicht ausschlielich in dicht besiedelten Gebieten, ist dies besonders wichtig.

Zu diesem Thema gibt es meiner Kenntnis nach nur einige wenige verwendbare wissenschaftliche Erhebungen. Eine sehr interessante Ausarbeitung stammt aus dem Jahre 1989 (Zeitschrift für Mykologie, Band 56, 1990: G. Buchwald „Über das Vorkommen von Serpula lacrymans in der Bundesrepublik Deutschland“). In dieser Erhebung nimmt Berlin nach Hamburg Platz 2 in Deutschland ein, was die Häufigkeit des Echten Hausschwamms angeht. Das wird auch durch meine Erfahrungen bestätigt und trifft nicht nur auf den Echten Hausschwamm zu, sondern auch auf andere Hausfäulepilze sowie auch auf die Häfigkeit holzzerstörender Insekten und auf die Häufigkeit von Problemen mit Schimmel in Berlin. Folgende Gründe sind aus meiner Sicht dafür ausschlaggebend und sprechen unbedingt für die Veranlassung eines Holzschutzgutachtens:

  1. Berlin wird neben anderen Städten als „Venedig des Nordens“ bezeichnet, wir haben hier drei Flüsse, die durch die Stadt fließen, viele Kanäle, Brücken und eine entsprechend dichte Bebauung. Das schafft ein einladendes Milieu für holzzerstörende Insekten.
  2. Geschuldet dessen ist der Grundwasserspiegel hoch – feuchte Keller sind die Folge.
  3. Berlin hat eine sehr enge Bebauung und damit eine hohe Einwohnerdichte. Einige Hausfäulepilze und insbesondere der Echte Hausschwamm haben die Fähigkeit, Mauerwerk zu durchwachsen. Dadurch braucht nur ein Nachbarhaus befallen zu sein. Auch bei einem durchschnittlichen Flugradius einiger Holzzerstörenden Insekten von 400 m ist klar, das hier für einen Befall gute Chancen bestehen. Durch die hohe Einwohnerdichte kann hier schnell ein Sicherheitsproblem (Treppenhäuser, Holzbalkentreppen) entstehen.
  4. In Berlin sind schon länger Probleme mit der Kanalisation bekannt, und damit verbunden kommen Kellerüberschwemmungen oft vor. So wird Feuchte eingetragen – die eine der Voraussetzungen für den Wachstum von Hausfäulepilzen darstellen.
  5. Das Klima in Berlin ist recht mild, was zu optimalen Lebensbedingungen für holzzerstörende Pilze und Insekten führen kann.
  6. Durch das Großstadtmilieu von Berlin und denen damit verbundenen hygienischen Gegebenheiten (Müllplätze in Innenhöfen führen zu erhöhten Schimmelsporenkonzentrationen in der Luft) können sich Symbiosen ausbilden, die zu optimalen Lebensbedingungen von holzzerstörenden Organismen führen.
  7. Für Berlin sind Holztreppenhäuser typisch – diese stellen wiederum Fluchtwege für die Bewohner dar. In den Treppenhäusern bildet sich durch Konvektion warmer Wohnungsluft oft Feuchtigkeit durch Tauwasser – was die nötige Feuchte für holzzerstörende Pilze schafft.
  8. Aufgrund der Wohnungsknappheit wurden Dachgeschosse oft schnell und unfachgemäß ausgebaut. Hier sind verdeckte Holzschäden vorprogrammiert.
  9. Hinzu kommt, dass der Bestand in Berlin meist statisch ausgeschlankt ist. Das erkennt man schon daran, dass es hier nur eine Mittellängswand gibt und nicht zwei, so wie beispielsweise in Sachsen. Das Schlankheitsprinzip wurde auch bei den Holzkonstruktionen fortgesetzt. Folge sind kritische Zustände, wenn hier holzzerstörende Organismen am Werk sind.
  10. Noch heute gibt es in Berlin viele Ofenheizungen. Die Briketts werden im Keller (oder auch in der Wohnung) gelagert. Brikettstaub ist ein Substrat für holzzerstörende Pilze.
  11. Das Luftmilieu – insbesondere auch der Vergangenheit – fördert Mazeration – eine Holzkorrosion.
  12. Statistisch gesehen ist derzeit ein Hausbockbefall an Häusern, die ca. 1890 bis 1920 gebaut wurden, am höchsten. Das betrifft schätzungsweise 70 % des Berliner Häuserbestandes.

Die Auflistung der Gründe ist keinesfalls abschließend, jedoch sie verdeutlicht, dass es gerade nur Leichtsinnigkeit sein kann, auf ein Holzschutzgutachten Berlin zu verzichten.

Hier können Sie bei Anfragen oder Anregungen Kontakt aufnehmen.

 

Berlin

Viele Häuser des Berliner Bestandes wurden um die Jahrhundertwende erbaut. (C) kamikazefliege – aboutpixxel.de

 

Vorbeugeung gegen Echten Hausschwamm

Im Folgenden geben wir Ihnen einige kurze Anregungen, wie Sie in Ihrer Immobilie dem Echten Hausschwamm vorbeugen können.

  1. Sorgen Sie für Belüftung und Luftumwälzung. Der Echte Hausschwamm mag keine Zugluft.
  2. Achten Sie darauf, dass Holzbauteile -ganz besonders im Kontakt mit Mauerwerk- nicht feucht werden. Dazu gehört, Dachundichtheiten sofort zu reparieren; nach Wasserschäden Verkleidungen zu öffen und eine technische Trocknung durchzuführen; in Kellerräumen besondere Obacht walten zu lassen – siehe 3.) und 4.) und unter den weiteren Punkten.
  3. Sie sollten feuchte Keller fachgerecht abdichten lassen.
  4. Lagern Sie nie auf feuchten Kellerfußböden unmittelbar Kamin-oder Brennholz oder Briketts, kein Papier, keine organischen Materialien wie Stoffe usw. Zwischen den Kellerfußböden und solchen Materialien gehört eine Luftschicht, d.h. lagern Sie solche Materialien nur auf Rosten (aus anorganischen Materialien – nicht etwa aus Holz!)
  5. Insofern Sie planen, Keller- oder Dachräume auszubauen, sollten Sie grundsätzlich vor Beginn der Arbeiten eine holztechnische Untersuchung von einem Sachverständigen vornehmen lassen.  Nur so können Sie vermeiden, dass Ihnen und Ihrem Vorhaben ein verdeckter oder versteckter Pilz-oder Insektenbefall zum teuren Verhängnis wird und nur so können Defizite im Bestand aufgedeckt werden. Im Vergleich zum vermeidbaren Schaden ist das Honorar des Fachmanns mehr als angemessen niedrig.
  6. Stellen Sie sicher, dass die Einbaufeuchten von neuem Bau-Holz mit einer Holzfeuchte von maximal 15 % + 3 %, also mit maximal 18 % erfolgen. Auch hier kann ein Sachverständiger eine nachvollziehbare und eine normgerechte Holzfeuchtemessung vornehmen und Sie bei den Vorgängen wie Warenübernahme und Abnahme unterstützen. Wer hier spart, spart an der falschen Stelle.

Bei Fragen können Sie uns gern kontaktieren: Kontakt.

Überprüfung Holzspielplatzgeräte

Spielplätze werden heute vielfach aus Holz errichtet, die Holzspielplatzgeräte erfreuen sich bei Kindern und Eltern großer Beliebtheit. Der Werkstoff Holz bietet hierbei bei fachgerechtem Einsatz folgende Vorteile:

  • Er ist die Grundlage für dauerhafte Holzspielplatzgeräte.
  • Holz ist ein natürlicher, bei Berührung behaglicher handwarmer Werkstoff
  • Holz ist optisch attraktiv
  • Holz ist gut zu bearbeiten und leicht mit anderen Werkstoffen zu kombinieren
  • Holz hat eine gute Tragfähigkeit bei geringer Rohdichte.

Vielfach unbekannt ist jedoch der Fakt, dass sowohl die öffentlichen wie auch privaten Betreiber einen Wartungsplan gemäß DIN EN 1176 Teil 7 einen Wartungsplan aufzustellen haben, um die Produktsicherheit der Holzspielplatzgeräte zu gewährleisten und den natürlichen biotischen und abiotischen Abbauprozeß des Holzes durch geeignete Maßnahmen hinauszuzögern und mithin im Sinne des Betreibers eine möglichst lange Nutzungsdauer der Geräte zu erzielen. Bestandteil dieses Wartungsplanes sind unter anderem regelmäßige Inspektionen zur Beurteilung des Holzzustandes durch entsprechend der Aufgabe befähigtes Personal, also idealerweise durch einen Sachverständigen für Holzschutz, denn nur dieser kann Defizite und biotische sowie abiotische Holzschädigungen erkennen und sicher werten.

Regelmäßig heißt im Sinne der genannten Ziele, dass diese Inspektionen der Holzspielplatzgeräte idealerweise halbjährlich, mindestens jedoch einmal im Jahr vorgenaommen werden.

Auch der Planer bzw. Architekt von Holzspielplätzen hat im Rahmen seiner besonderen Beratungs- und Aufklärungspflichten diesbezüglich zu den geplanten Holzarten bezüglich Nutzungsfähigkeit, Nutzungsdauer, Wartungs-und Inspektionsbedarf den Bauherrn zu beraten und insbesondere baulich-konstruktive Holzschutzmaßnahmen zu planen.  Dies kann nicht vollständig auf den Ausführungsbetrieb delegiert werden. Schon aus diesem Grunde ist es ratsam, einen Fachmann für Holzschutz so frühzeitig wie möglich mit einzubeziehen. Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass der Begriff „Holzschutz“ nicht alleinig chemische Maßnahmen umfasst, sondern größten Teil organisatorische, baulich-konstruktive und umweltverträgliche Maßnahmen.

Wenn Sie Fragen zum Thema Holzspielplätze haben oder die Inspektionen beauftragen möchten, so können Sie hier Kontakt aufnehmen.

Holzspielplatz

Typisches Holzspilplatzgerät. Schwachstelle: Pfosten ohne Schutzmaßnahmen in Erdreich eingegraben.